Previous Next

Koliko zapravo košta održavanje kuće u Hrvatskoj? Vodič kroz račune bez tajni

Taj trenutak. Ključevi napokon leže na stolu, sunce ulazi kroz otvoreni balkon, a pogled na Jadran je još ljepši nego na fotografijama. Čestitamo, upravo ste kupili svoju sanjanu nekretninu u Hrvatskoj! Otvarate bocu prošeka za dobrodošlicu i osjećate da je to bila najbolja odluka u životu.

I tada, nakon tjedan ili dva, stiže prvo pismo.

Leži u poštanskom sandučiću. Izgleda službeno. Otvarate ga, a tamo je dokument s naslovom „UPLATNICA“ i hrpa hrvatskih riječi koje još ne razumijete: struja, voda, naknada.

U glavi odmah počinje računica, a srce kuca malo brže. „Koliko će ovo biti? Što ne znam? Hoće li uskoro doći neki ogroman katastarski porez o kojem nitko nije spomenuo? Hoće li me čekati režije kao u Berlinu, Beču ili Varšavi koje će pojesti ušteđevinu?“

Smiri se. Udahni duboko i natoči još čašu.

Tu smo da vam kažemo: imamo odličnu vijest. Troškovi održavanja nekretnina u Hrvatskoj nisu samo predvidljivi, već su u većini slučajeva – i ovo nije marketinški trik – iznenađujuće niski u usporedbi s ostatkom Europe.

Kao agencija koja svakodnevno vodi klijente kroz ovaj proces, odlučili smo napraviti nešto što rijetko tko radi: pretvoriti svaki račun i svaku naknadu u konkretne brojke. U ovom vodiču nema tajni. Nema sitnog tiska. Samo čista matematika koja će vam pokazati koliko zapravo košta posjedovanje raja.

Krenimo.

Osnove, odnosno komunalije: Koliko koštaju voda, struja i internet?

Počinjemo s onim što već poznajete. Komunalije, tj. struja, voda i, naravno, najvažnije u 21. stoljeću, internet.

Struja – klima ljeti, grijanje zimi

Struja je obično najveći račun u kući jer se u Hrvatskoj koristi za sve: hlađenje ljeti, grijanje izvan sezone i zagrijavanje vode. Glavni dobavljač je državni gigant HEP.

Kako štedjeti? Ključ je dvotarifna tarifa (viša i niža tarifa). Struja je znatno skuplja danju (obično 7:00–21:00), a znatno jeftinija noću. Dobar savjet od lokalaca: podesite bojler, perilicu rublja i pumpu bazena da rade noću. Uštede mogu biti ogromne.

Procijenjeni troškovi: Mali, noviji apartman (do 60 m², povremeno korišten) izvan sezone – samo 30–50 € mjesečno. Velika kuća s bazenom, intenzivno iznajmljivana i korištena ljeti, može doseći 150–250 € mjesečno u vrhuncu sezone.

Voda i Čistoća (odvoz smeća)

Ovo su obično najniži i najpredvidljiviji troškovi. Plaćate lokalnom vodovodu i komunalnoj tvrtki (Čistoća, Zeleno i modro ili neki drugi lokalni ekvivalent).

Voda je jeftina. Problem može nastati samo ako imate veliki vrt koji često zalijevate ili ako puno vode odlazi na dopunjavanje bazena.

Smeće (odvoz smeća): Obično je to fiksna, niska naknada, neovisna o tome koristite li nekretninu ili ne. Najčešće se kreće u rasponu 10–15 € mjesečno.

Internet i TV – vaš prozor u svijet

Srećom, vremena besplatnog interneta su prošla. U većini gradova i većih naselja imate pristup optici (optika). Tamo gdje je nema, brzi mobilni internet (4G/5G) u potpunosti je dovoljan za rad od kuće ili gledanje filmova na streaming servisima. Mnogi pružatelji usluga (Hrvatski Telekom, A1, Telemach) nude all-inclusive pakete (internet + TV + fiksni telefon – ovaj se koristi uglavnom za paket) po fiksnoj cijeni od 30–50 € mjesečno.

Hrvatske „specijalnosti“, odnosno naknade koje morate poznavati

Sada prelazimo na stvari koje su jedinstvene za Hrvatsku. Ovo je odjeljak koji će oboriti najveću financijsku zabrinutost svakog investitora.

Što je Pričuva i zašto to nije najamnina?

U Poljskoj, Austriji ili Njemačkoj navikli ste na visoku mjesečnu administrativnu naknadu koja može „pojesti“ veliki dio prihoda od najma. U Hrvatskoj je ova tema drugačija – i obično puno povoljnija za vaš džep.

Dobra vijest na početku: Pričuva se odnosi samo na stanove u višestambenim zgradama. Ako kupujete samostojeću kuću, ovaj stavak vas ne zanima – vi ste svoj „vlasnik i upravitelj“.

Što je to? Pričuva je u biti rezervni fond zajednice etažnih vlasnika (ekvivalent poljskog fonda za remont). Taj novac je „označen“ – može se koristiti isključivo za održavanje zajedničkih dijelova: popravak krova, konzervaciju fasade, instalacija ili lifta.

Koliko to košta? Sad ulazimo u konkretne brojke. Zakonski minimum trenutno iznosi 0,36 € po m² mjesečno. Da, dobro ste pročitali – to su sitni novci u usporedbi s troškovima u zapadnoj Europi. Stopa se određuje većinom glasova vlasnika. Često se odlučuju platiti nešto više od minimuma kako bi brže prikupili sredstva za planirani remont, ali i dalje su to vrlo razumni iznosi.

⚠️ Važna napomena za investitore (Kuka!): Postoji jedan izuzetak o kojem morate znati. Niska stopa vrijedi ako zajednica funkcioniše pravilno i donese godišnji plan održavanja zgrade. Ako pak vlasnici budu pasivni i ne prihvate takav plan, zakon nalaže povećanje stope i do pet puta – do 1,80 € po m²! To ima motivirati suvlasnike na aktivno brigu o nekretnini.

Zato prije kupnje apartmana uvijek provjeravamo visinu aktualne pričuve – to je izvrstan lakmus papir koji pokazuje je li zajednica složna i dobro upravljana.

Primjer: Za apartman od 70 m²:

Pri minimalnoj stopi (0,36 €): plaćate samo oko 25 € mjesečno.

Pri „kaznenoj“ ili povećanoj stopi za veliki remont (1,80 €): plaćate 126 € mjesečno.

Većina dobro održavanih stanova uklapa se u niže rasponove, što čini održavanje hrvatskog stana izuzetno povoljnim.

Porez na nekretnine – nova pravila od 2025. (ali bez panike!)

Ovo je točka u kojoj moramo biti maksimalno precizni, jer su se propisi upravo promijenili. No, započnimo s najvažnijom informacijom koja ostaje nepromijenjena:

U Hrvatskoj i dalje NE POSTOJI porez na nekretnine obračunat po tržišnoj vrijednosti nekretnine!

To je ogromno olakšanje. Nećete platiti 1% ili 2% tržišne vrijednosti kuće, kao što je slučaj u SAD-u ili nekim zapadnoeuropskim zemljama.

Što se promijenilo? Od 1. siječnja 2025. stari „porez na kuću za odmor“ reformiran je i zamijenjen Porezom na nekretnine (Porez na nekretnine).

Koga se tiče? Sve nekretnine koje se ne koriste za stalni boravak. Ako vaš apartman stoji prazan ili se iznajmljuje turistima (a vi u njemu niste prijavljeni na stalni boravak), podliježete ovom porezu.

Koliko iznosi? Stope su ažurirane. Svaka općina ili grad samostalno odlučuje o visini naknade, unutar zakonskih raspona: od 0,60 € do 8,00 € po m² uporabne površine godišnje.

Što to znači u praksi? Turističke općine vjerojatno ciljaju gornje granice kako bi financirale infrastrukturu, ali čak i maksimalna stopa i dalje je vrlo pristupačna na godišnjoj razini.

Primjer izračuna (za kuću od 150 m²):

Optimistički scenarij (mala općina): 150 m² x 2,00 € = 300 € godišnje.

Maksimalni scenarij (top turističko odredište): 150 m² x 8,00 € = 1.200 € godišnje.

Čak i u najskupljem scenariju, govorimo o iznosu od oko 100 € mjesečno za veliku kuću – i dalje je to djelić troškova koje plaćaju vlasnici nekretnina u drugim mediteranskim zemljama. Ipak, uvijek je vrijedno provjeriti stopu u konkretnoj općini prije kupnje!

Komunalna naknada

To je još jedna niska, fiksna naknada koju plaćate gradu ili općini. Služi za financiranje javne infrastrukture: javne rasvjete, cesta, parkova i druge komunalne infrastrukture. Obično iznosi 10–25 € mjesečno i obračunava se prema površini ili volumenu nekretnine.

Dva svijeta: Stvarni troškovi za stan vs. kuću s bazenom

Kako bismo ti olakšali planiranje, pripremili smo dva realna scenarija. Zapamti, ovo su prosječni troškovi, uz pretpostavku da redovito održavaš stalnu internetsku vezu.