Previous Next

ABC Poreza za Strane Vlasnike Nekretnina u Hrvatskoj: Činjenice, Mitovi i Povlašteni Paušali

Kada se odlučite na investiciju života – kupnju kuće ili apartmana u Hrvatskoj – suočavate se s uzbuđenjem, ali i s dozom straha. Pogled na kristalno čisto Jadransko more je jedno, a pogled na dokument iz porezne uprave nešto sasvim drugo. Znamo taj osjećaj nesigurnosti.

Odmah se pojavljuju pitanja koja mogu ozbiljno umanjiti vašu turističku euforiju: “Je li Hrvatska porezni raj za nekretnine ili skrivena zamka? Koliko posto moram dati državi prilikom transakcije? I što je najvažnije: kako izbjeći dvostruko oporezivanje – u Hrvatskoj i u Poljskoj, Njemačkoj ili Austriji?”

Započnimo s osnovnom viješću koja odmah donosi olakšanje: hrvatski porezni sustav za nekretnine zapravo je iznimno jednostavan, transparentan i vrlo naklonjen nerezidentima.

Ovdje nije riječ o labirintu složenih naknada niti o godišnjem, drakonskom porezu na nekretnine, kakav poznajemo u drugim dijelovima Europe. Hrvatska igra otvoreno, naglašavajući jednostavnost i niska opterećenja.

Upravo zato smo pripremili ovaj vodič. Rastavit ćemo hrvatske poreze na sastavne dijelove. Pokazat ćemo da je 3% poreza pri kupnji jedina velika jednokratna obveza, a model paušalnog oporezivanja najma pravi je game changer za svakog investitora. Bez pravničkog žargona, ali s konkretnim primjerima.

Nastavite čitati. Garantiramo da će vam, nakon ovog članka, porezna pitanja postati najmanja briga!

Kupnja Nekretnine: Jednokratne Naknade Koje Treba Znati

Započnimo od samog početka – trenutka kada san postaje stvarnost. Za razliku od mjesečnih računa, ove naknade pojavljuju se samo jednom.

Ključna Naknada: Porez na promet nekretnina

Ovo je jedina značajna jednokratna naknada s kojom ćete se susresti prilikom kupnje od fizičke osobe ili na sekundarnom tržištu.

Kolika je stopa? Stopa je fiksna i iznosi 3% tržišne vrijednosti nekretnine (obično iznos naveden u kupoprodajnom ugovoru).

Kome i kada plaćam? Porez se uplaćuje Poreznoj upravi nakon što dobijete poreznu rješenje. Važno: imate 15 dana od dana izdavanja rješenja za plaćanje. Ovaj proces uvijek nadzire naša agencija i odvjetnik, tako da se ne morate brinuti o rokovima.

Važan izuzetak: Ako kupujete nekretninu od developer-a koji je obveznik PDV-a (što je slučaj kod većine novih zgrada), oslobođeni ste od ovog 3% poreza! PDV je već uključen u kupoprodajnu cijenu. Ogromna je razlika – kupujući “iz prve ruke”, zapravo štedite tih 3% odmah na početku.

Dodatne Naknade:

Osim tih 3%, postoje još samo male formalne naknade:

Notar: Naknada za ovjeru vašeg potpisa na ugovoru. Relativno nizak trošak, obračunava se prema tarifama Hrvatske notarske komore.

Sudska naknada (Zemljišni sud): Simboličan iznos koji plaćate za upis vašeg imena u zemljišne knjige (Gruntovnica). Potpuno vlasništvo za nekoliko desetaka eura. Jednostavnije ne može.

Porezi od Vlasništva: Bez Skupih Iznenađenja

Ovdje dolazimo do dijela u kojem mnogi naši klijenti jednostavno ostanu zatečeni.

Veliki Mit Srušen: Nema Katastralnog Poreza!

Zaboravite na godišnje, visoke poreze na vrijednost imovine, kakve morate plaćati u drugim europskim zemljama. U Hrvatskoj toga nema!

U Hrvatskoj NE POSTOJI godišnji, ciklički porez na imovinu (katastralni) koji se obračunava po tržišnoj vrijednosti posjedovane nekretnine.

To je temelj na kojem gradimo investicijsku atraktivnost. To je stalna, značajna ušteda!

Jedina Naknada: Porez na nekretnine (novi porez od 2025. godine)

Ovdje moramo biti precizni jer su propisi upravo reformirani. Počet ćemo s najvažnijom informacijom koja je ključna za investitore i nije se promijenila:

U Hrvatskoj JOŠ UVIJEK NE POSTOJI katastralni porez obračunat po vrijednosti nekretnine!

To je ogromno olakšanje. Nećete plaćati 1% ili 2% tržišne vrijednosti kuće, kao što je slučaj u SAD-u ili nekim zapadnoeuropskim zemljama.

Što se promijenilo? Od 1. siječnja 2025. godine stari “porez na kuću za odmor” zamijenjen je novim Porezom na nekretnine (Porez na nekretnine).

Što je to? To je porez koji se plaća jednom godišnje lokalnoj općini. Odnosi se na sve nekretnine koje nisu namijenjene stalnom prebivalištu. Dakle, ako kupujete apartman za najam ili kao “drugi dom” (i niste u njemu prijavljeni na stalno prebivalište), podliježete ovom porezu.

Kolika je stopa? Odluku donose lokalne vlasti (grad ili općina), koje mogu odrediti stopu unutar zakonskog raspona: od 0,60 EUR do 8,00 EUR po m² korisne površine godišnje.

Što to znači u praksi? Popularna turistička odredišta mogu ciljati gornji raspon kako bi financirala infrastrukturu, dok manje općine mogu ostati pri minimalnim stopama.

Primjer za apartman od 80 m²:

Optimistički scenarij (mala općina): 80 m² x 2,00 EUR = 160 EUR godišnje

Maksimalni scenarij (top destinacija): 80 m² x 8,00 EUR = 640 EUR godišnje

Čak i u najskupljem scenariju, govorimo o iznosu koji je potpuno predvidljiv i i dalje konkurentan na europskoj razini. Ovo nisu tisuće eura koje “pojedu” vaš profit, ali svakako vrijedi provjeriti stopu u konkretnoj općini prije kupnje!

Lokalne Naknade:

Zapamtite da Komunalna Naknada (naknada za infrastrukturu) i Pričuva (fond za održavanje zajednice) nisu porezi u pravom smislu riječi. To su naknade za usluge, niske su i detaljno smo ih obradili u našem prethodnom članku o troškovima održavanja.

Porezi od Najma: Paušal Koji Investitori Obožavaju

Ako kupujete nekretninu u Hrvatskoj kao investiciju za turistički najam, ovaj dio je za vas najvrijedniji. Hrvatska ima jedan od najprijateljskijih sustava oporezivanja najma u Europi.

Osnovni Model: Paušalno Oporezivanje (Paušal)

To je razlog zašto je investiranje u kratkoročni najam u Hrvatskoj izuzetno isplativo. Zaboravite na komplicirano vođenje evidencije svih prihoda i troškova. Hrvatska nudi rješenje idealno za male i srednje investitore.

Kako funkcionira? Plaćate fiksni, unaprijed određeni, simbolični iznos po registriranom krevetu (po osobi), potpuno neovisno o tome koliko zapravo zaradite. To nazivamo paušalom (paušal).

Stopa (Pažnja – promjena od 2025.) Nakon reforme 2025. godine, stope paušala određuju lokalne jedinice samouprave (JLS), ovisno o turističkoj kategoriji (Indeks Razvoja Turizma, ITR) kojoj pripada vaša nekretnina.

Primjer: Ako nekretnina u Šibeniku (kategorija I) ima 4 kreveta, a lokalna samouprava odredi stopu od 200 € po krevetu, godišnji Paušal će biti: 4 x 200 € = 800 €

Apsolutni Game Changer: Zamislite da vaš apartman s 4 kreveta (2 spavaće sobe) generira 20 000 € prihoda u sezoni. Umjesto da plaćate porez na cijeli taj iznos, plaćate npr. 4 kreveta x 200 € = 800 € godišnjeg poreza.

To je cijelo vaše porezno opterećenje po osnovi dohotka! Sustav je potpuno legalan i predstavlja osnovni način oporezivanja turističkog najma za fizičke osobe.

Ne zaboravite na Ostale Dodatne Naknade (Action Points):

Model paušala je jednostavan, ali morate mu pridodati nekoliko simboličnih godišnjih naknada, koje mi u KokoStay uvijek uključujemo u kalkulacije:

Turistička pristojba: Naknada čiju visinu određuje regija. Obično iznosi 50 € – 100 € po krevetu godišnje.

Članarina Turističkoj Komori (Članarina): Simbolična paušalna naknada, obično ispod 10 € po krevetu godišnje.

Boravišna pristojba: Plaćaju je gosti, a vi kao vlasnik ili tvrtka za upravljanje je prikupljate i uplaćujete. To je simboličan iznos (npr. 1–1,5 € / osoba / noć).

Čak i nakon zbrajanja svih ovih naknada, godišnje porezno i parafiskalno opterećenje ostaje smiješno nisko, što Hrvatsku čini pravim poreznim rajem za male i srednje investitore u kratkoročni najam.

PDV na najam – Zamka za nerezidente (i kako je izbjeći)

U Hrvatskoj je standardna stopa PDV-a za usluge turističkog smještaja 13%. Ovaj porez se plaća na prihod od najma. I tu dolazi ključna odredba hrvatskog zakonodavstva, koju morate znati:

Pravilo: U Hrvatskoj, kao fizička osoba, možete biti oslobođeni obaveze registracije za PDV (prag oslobođenja) samo ako imate hrvatski porezni rezidentni status.

⚠️ Upozorenje: Ako ste nerezident, ne primjenjuje se nikakav prag. To znači da, teoretski, od trenutka kada počnete s turističkim najmom, imate obavezu registracije za PDV (PDV ID) i mjesečnog/kvartalnog izvještavanja o porezu.

Zvuči komplicirano? Jest, ali na sreću postoji legalan i provjeren način da nerezident ne mora voditi PDV knjigovodstvo:

Rješenje: Obrnuto opterećenje (Reverse Charge) s KokoStay

Ovo je mehanizam koji rješava vaš problem. Umjesto da iznajmljujete direktno turistima (što zahtijeva registraciju PDV-a), potpisujete ugovor o upravljanju nekretninom s hrvatskom turističkom agencijom – KokoStay.

Što vi radite: Pružate uslugu stavljanja objekta na raspolaganje (najam agenciji) KokoStay-u.

Što radi KokoStay: Mi zapravo pružamo uslugu smještaja turistima i na nas prelazi obaveza obračuna PDV-a (princip obrnutog opterećenja).

Zaključak: Zahvaljujući suradnji s licenciranom agencijom poput KokoStay-a, izbjegavate obavezu registracije PDV-a u Hrvatskoj, podnošenja složenih deklaracija i vođenja dvostrukog knjigovodstva. Ovo je najsigurniji i zakonski najučinkovitiji model djelovanja za nerezidente.

Izbjegavanje Dvostrukog Oporezivanja: Pitanja iz Inozemstva

Ovo je područje gdje je potrebna apsolutna sigurnost. Nitko ne želi probleme sa svojim domaćim poreznim uredom.

Međunarodni Ugovori: Vaš Zaštitni Kišobran

Dobra vijest: Hrvatska je potpisala Ugovore o Izbjegavanju Dvostrukog Oporezivanja (UPO) s većinom zemalja Europske unije, uključujući Poljsku, Njemačku, Češku i Austriju.

Što to znači u praksi? Prema tim ugovorima, prihod ostvaren od najma nekretnine (tzv. “immobilni prihod”) oporezuje se u zemlji gdje se nekretnina nalazi – tj. u Hrvatskoj.

Nakon toga, taj prihod se uključuje u vaše godišnje porezno izvješće u zemlji rezidentstva (npr. u Austriji), primjenom odgovarajuće metode iz UPO-a (najčešće metoda izuzeća s progresijom ili proporcionalnog priznavanja). Zahvaljujući tome, ne plaćate porez dvaput na isti prihod.

Ključni Savjet: Iako je mehanizam jednostavan, uvijek preporučujemo konzultaciju s računovođom u zemlji vašeg rezidentstva (Poljska, Njemačka, Češka), specijaliziranim za međunarodne porezne obveze. To je jednostavan posjet koji uklanja sav stres vezan uz deklaracije i osigurava formalnu ispravnost.

Zaključak

Kao što vidiš, hrvatski porezni sustav za nekretnine nije neprijatelj, već saveznik investitora. Osigurava jednostavnost, niske transakcijske troškove (samo 3% na sekundarnom tržištu), a zahvaljujući nepostojanju poreza na katastar i izuzetno povoljnom paušalnom oporezivanju najma, Hrvatska se svrstava među najbolja mjesta za investiranje u Europi.

Ne dopusti da te mitovi spriječe u sigurnoj, transparentnoj i financijski predvidljivoj investiciji.

Želiš li saznati koliko će točno iznositi Porez na Kuće za Odmor u odabranoj općini i kako izgleda optimizacija prihoda od najma zahvaljujući paušalu? Kontaktiraj nas! Kod nas je proces kupnje pravno zaštićen i financijski pregledan – od prve do posljednje stranice.